Análisis de la titularización inmobiliaria como alternativa de financiación para vivienda de interés social (vis)

Abstract

El ejemplo que se plantea en la investigación comienza con un lote de $1.491.000.000.oo.. El propietario del lote traspasa su propiedad al fondo a cambio de títulos inmobiliarios homogéneos representativos del patrimonio del fondo donde se construirá el proyecto, por el valor comercial del lote. Aquí, si el mismo fondo se encarga de construir puede obtener un doble ahorro, pues el gobierno devuelve el IVA a los constructores de V.I.S. y además se beneficia también con el margen de utilidad del constructor que es aproximadamente el 15% del valor del proyecto, esto se da por ser el mismo fondo quien construye y se puede transferir parte de ese valor al los inversionistas. Para citar un ejemplo utilizaremos una vivienda de tipo 1 que tiene como tope 50 salarios mínimos (SMLV $381.500) por valor $19.074.118.oo. El inversionista (arrendatario/comprador) luego de someterse al proceso de asignación de subsidio que para este caso son $6.485.500.oo y con los recursos del ahorro familiar de vivienda que deben ser del 10% del valor del inmueble y después de resultar beneficiado, programa la compra inicial de títulos inmobiliarios (Cuota Inicial), los cuales son homogéneos, representativos del patrimonio del fondo y además se pacta si va a ser en forma constante o aleatoria la adquisición de los títulos restantes. El control se da al fondo para en nombre del inversionista administrar los recursos del subsidio que le fueron asignados. El valor y la cantidad de los títulos se asigna buscando que estos sean de una denominación cómoda de adquirir y a la vez que representen un valor exacto para su fácil manejo y administración, para ello se toma el valor del inmueble o del proyecto total y se divide por $1.000.oo lo que da un total de 19.074 títulos en total. Luego el inversionista (Arrendador /comprador) firma un contrato de compra de los títulos restantes para la adquisición del 100% del valor de la vivienda deseada y firma también un contrato de arrendamiento, efectivo a partir de la entrega de la vivienda, luego en este punto el Inversionista ahorrador se compromete a adquirir 12.588 títulos a lo largo de 15 años. El contrato de compra de los títulos tiene fechas de corte en las cuales el arrendatario/comprador debe haber adquirido un mínimo de títulos.